El legislador, considerando los diversos problemas suscitados en torno al contrato de arrendamiento, y, específicamente, a los incumplimientos por parte de los arrendatarios, promulgó una nueva Ley de Arriendos N° 21.461, la que fue publicada en el Diario Oficial el 30 de junio de 2022, denominada “Ley Devuélveme mi casa”. Esta Ley viene a modificar algunos aspectos de la antigua Ley 18.101, teniendo por finalidad aumentar la seguridad en el pago de los arriendos, facilitando así el desalojo para aquellos arrendatarios morosos, además de fijar derechos y deberes para arrendadores y arrendatarios. De esta forma, se otorgan más garantías a los dueños de los inmuebles, respaldando a su vez a quienes los arriendan, promoviendo las buenas prácticas en ambos sentidos.
Arrendar una casa o departamento no es tarea fácil, por lo que saber qué cláusulas debe contener un contrato de arriendo te puede evitar varios problemas a futuro, ya sea como arrendador o arrendatario. Con el objetivo de evitar dichos problemas, en el Blog de BETA, abogados y propiedades te explicamos lo que debes considerar.
¿Es obligación firmar el contrato de arriendo ante un Notario?
Según dispone el actual artículo 20 de la Ley 18.101, el contrato de arrendamiento que consta por escrito debe ser autorizado ante notario. En este caso además el notario deberá solicitar los títulos que tiene el arrendador sobre el bien raíz que lo habilitan para ceder su uso, esto es, certificado de domino vigente u otro documento que acredite este derecho.
¿Qué pasa cuando el contrato de arriendo no consta por escrito?
Cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta es el monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos. En caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
¿Qué es el mes de garantía en el contrato de arriendo?
Es el dinero que el arrendatario le entrega al arrendador, para asegurar el pago de cualquier deterioro que pueda ocurrir en el inmueble. Este se entrega al momento de la firma del contrato, y se devuelve si no hay reparaciones que hacer o daños en la propiedad al término del contrato, por lo que el arrendatario puede pedir su restitución.
¿Qué pasa si el arrendatario no paga las rentas de arrendamiento?
En este caso la ley establece que el arrendador puede iniciar un procedimiento monitorio para el cobro de las rentas no pagadas y consumos adeudados. Este procedimiento consiste en un requerimiento de pago que se hace al arrendatario para que en el plazo de 10 días desde que se notifique la demanda, pague lo que adeuda; en caso contrario, se podrá dar orden de desalojo del inmueble, sin perjuicio que se continúe con la cobranza de lo adeudado como un título ejecutivo, es decir, exigir el pago forzado de las rentas impagas, daños en la propiedad, ciertas indemnizaciones, entre otros.
¿Cómo puedo poner término al contrato de arrendamiento?
El contrato de arrendamiento puede terminar por la expiración del tiempo estipulado o por una sentencia judicial.
En relación a la expiración del plazo, debemos hacer un par de distinciones: si se trata de un contrato a plazo fijo o por tiempo indeterminado. En el primer caso, el contrato se extingue por el solo transcurso del plazo, lo que da origen a la denominada acción de restitución por expiración del plazo.
Por su parte, en los contratos de plazo indeterminado y en los que el plazo se ha pactado mes a mes, previamente debemos hacer un “desahucio”, que consiste en una comunicación que hace el arrendador al arrendatario, indicándole su intención de poner término al contrato. Esta comunicación se puede efectuar de dos formas: mediante notificación personal de Notario Público o mediante un proceso judicial.
El contrato de arrendamiento también puede terminar mediante una sentencia judicial, como con un juicio de término de contrato por no pago de rentas, restitución de la propiedad por expiración del tiempo señalado en el contrato, entre otras.
¿En qué casos se puede pedir la restitución anticipada del inmueble?
La normativa entrega una nueva facultad al juez, quien podrá decretar como medida precautoria la restitución anticipada del inmueble. Igualmente, estará autorizado a decretar el lanzamiento del arrendatario demandado, con auxilio de la fuerza pública, si fuere necesario. Esto, en los casos en que se demande la terminación del contrato y la restitución del bien arrendado.
Es así, que cuando se adeudan rentas de arrendamiento, se solicita la restitución anticipada del inmueble a través del procedimiento monitorio. También se puede pedir cuando se ha destruido parcialmente el inmueble o por haber quedado inutilizado para su uso como consecuencia de la acción u omisión del arrendatario en su cuidado.
¿Qué hacer si el arrendatario deja la propiedad sin restituirla al arrendador?
Tal como la ley lo indica, si esto llegase a ocurrir, el arrendador debe solicitar al juez de letras competente que le haga la entrega del inmueble. Este es un procedimiento que consta de una certificación por parte de un ministro de fe del tribunal, en la que deja constancia de que el inmueble se encuentra abandonado. Luego, levanta un acta del estado en el que se encuentra la propiedad, remitiendo copia de la misma al tribunal.
¿Cómo puedo evitar problemas?
La ley exige que el contrato de arrendamiento que se celebre por escrito deba ser firmado ante notario y que el notario revise los documentos que legitimen el derecho del arrendador para ceder el uso del inmueble. Este contrato será el antecedente necesario para iniciar un juicio monitorio posterior, con asesoría y representación de un Abogado.
