El Código Civil, en su artículo 1554, contempla uno de los contratos más usados por quienes desean comprar o vender una propiedad en Chile; este contrato es denominado como comúnmente “Contrato de Promesa”, pero ¿qué es la promesa de compraventa?
La promesa es un contrato que se suele usar antes de firmar una compraventa, con el fin de que ambas partes, tanto vendedor como comprador, se obliguen, bajo un plazo o condición a firmar la compraventa definitiva.
En este artículo te explicaremos qué es lo importante y qué debes de tener en cuenta cuando se quiere firmar una promesa de compraventa, de acuerdo con la experiencia de los profesionales de BETA, abogados y propiedades.
¿Para qué sirve una promesa de compraventa?
La promesa tiene varias utilidades, siendo las más típicas las siguientes:
- Asegurar el precio. Es decir, el precio fijado en la promesa no podrá ser alterado al momento de firmarse la compraventa definitiva, salvo que ambas partes estén de acuerdo en ello.
- Sirve para reservar la propiedad que deseas comprar, como también para asegurarle al vendedor un comprador.
- Dar tiempo para permitir el alzamiento de una hipoteca.
- Dar tiempo al comprador para gestionar el préstamo hipotecario, entre otros.
¿Es necesario revisar los títulos de la propiedad antes de firmar una promesa?
Es altamente recomendable que un abogado revise los títulos de la propiedad antes o después de firmar la promesa de compraventa, con el fin de acreditar si esta se encuentra en condiciones para poder ser traspasada a nombre del futuro comprador.
Este proceso es conocido como “Estudio de Títulos”, el que recomendamos sea realizado por abogados con experiencia en la materia, evitando así errores o vicios en la tramitación de la compraventa definitiva.
¿Cuáles son los requisitos de una promesa de compraventa?
Es necesario cumplir con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil para que este documento sea válido, siendo ellos:
- La promesa debe estar por escrito: Si la promesa se hace de forma verbal (trato hablado) no tiene efecto. Esta puede ser firmada como escritura privada o como escritura pública (ante notario), pero recomendamos desde ya sea realizada de la última forma.
- La promesa debe ser válida: Es decir, permitida por ley. Por ejemplo, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre ambos está prohibida por Ley.
- Tiene que contener un plazo o una condición que deje claro cuándo tiene que celebrarse el contrato de compraventa: Por ejemplo: en el contrato de promesa de compraventa se establece como condición para firmar la compraventa que al comprador le aprueben el crédito hipotecario. De igual forma, se puede establecer un plazo, que por lo general suele ser de meses.
- Debe ser clara, además de especificar el inmueble de forma detallada: Indicar el precio, forma de pago y la propiedad que se venderá, de tal forma que solo falte la firma de la compraventa y la entrega de la propiedad.
¿Qué sucede si alguno de los contratantes se arrepiente de firmar la compraventa definitiva?
Una vez firmada la promesa, ambas partes se encuentran obligadas a celebrar la compraventa definitiva en el plazo o la condición prefijadas en el contrato (el comprador se obliga a pagar el precio y el vendedor se obliga a entregar la propiedad), pero ¿qué sucede si uno de ellos incumple? Si una de las partes no da cumplimiento a las cláusulas de la promesa, la parte perjudicada podrá pedir a los Tribunales de Justicia el cumplimiento forzado del contrato (que el contrato se firme a pesar del arrepentimiento del que incumple), exigir la indemnización establecida como multa en el contrato de promesa (cláusula penal) o reclamar el documento que se haya dejado a modo de garantía al momento de firmar la promesa (cheque, pagaré, etc.) .
En el caso de la multa, esta será fijada en una de las cláusulas del contrato de promesa, la que debe cumplir con una serie de requisitos para que produzca sus efectos.
Por este motivo, y otros tantos propios del contrato, recomendamos que antes de firmar una promesa de compraventa, pidas una cita con alguno de los abogados de BETA, abogados y propiedades, ubicados en Freire 20, oficina 9, Quillota.
